Mieux comprendre l’Impôt sur la Fortune Immobilière : quelle incidence en cas de démembrement de propriété ?

À quoi bon constituer un patrimoine immobilier quand celui-ci est surtaxé ? Quelle que soit l’importance de vos biens immobiliers, votre stratégie patrimoniale doit rester sans faille. Investir dans l’immobilier, c’est avant tout chose une belle aventure. À condition que les choses ne dégénèrent pas et que l’administration fiscale ne ruine votre projet en imposant trop fortement vos placements immobiliers.

Si la suppression de l’impôt sur la fortune a été globalement bien accueilli, son remplacement par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) a un peu plus de mal à passer. Pourtant, il n’est pas impossible de tirer des avantages fiscaux de votre bien. L’optimisation fiscale doit notamment être calculée dans un cas : celui du démembrement de propriété.

Le démembrement de propriété, vous rappelez-vous ?

Le démembrement de propriété consiste juridiquement à séparer la nue propriété d’un bien immobilier de son usufruit. Ainsi, le nu-propriétaire ne conserve pas la pleine propriété de son immeuble. Le démembrement en assure la jouissance à son usufruitier, qui peut alors y habiter, le louer et l’administrer librement. Seuls les actes de disposition (c’est-à-dire, la vente de l’immeuble) lui sont exclus.

Quel est l’intérêt du démembrement de propriété dans le cadre de l’IFI ?

L’IFI et l’usufruit font généralement bon ménage. La loi de Finance 2018 a ainsi prévu un régime fiscal spécifique pour le cas particulier du démembrement de propriété. À ce titre, l’impôt peut être mieux réparti entre les contribuables qui peuvent organiser la transmission de patrimoine comme ils le souhaitent.

Le principe : l’usufruitier paye l’Impôt sur la Fortune Immobilière

Le principe est simple : Fiscalement, c’est l’usufruitier qui paye l’IFI. S’il peut jouir librement de l’immeuble et en tirer des revenus fonciers, le démembrement implique également qu’il en paye les impôts. L’IFI sera alors calculé sur la valeur en pleine propriété du bien, alors même que l’usufruitier ne possède pas la nue-propriété de ce dernier.

Cependant, rassurez-vous, comme ailleurs, les exceptions sont nombreuses. Il est donc nécessaire d’être particulièrement vigilants lorsque vous prévoyez de mettre en place un démembrement de propriété, car il est facile de se perdre dans les exceptions prévues par la loi !

Les exceptions au principe : l’assujettissement du nu-propriétaire

Il existe 3 cas prévus par la loi dans lesquels le nu-propriétaire de l’immeuble est imposable au titre de l’IFI. Dans ces cas, il est nécessaire de bien calculer la situation avant de se constituer un patrimoine immobilier. Réfléchir à la création d’une société civile immobilière peut également être une solution proposée dans le cadre d’un conseil en gestion de patrimoine.

Ces exceptions sont au nombre de trois :

  • Le cas des successions
  • La vente avec réserve d’usufruit
  • Les dons ou legs aux personnes morales de droit public

Le cas des successions

Concernant les successions, tout d’abord, l’IFI et l’usufruit doivent être calculés très précisément. Lorsque le démembrement de propriété résulte du décès d’un parent, le conjoint survivant peut, selon certaines options, choisir de conserver l’usufruit de l’immeuble. Dans ce cas précis, le conjoint survivant le déclarera l’Impôt sur la Fortune Immobilière que sur la valeur de sa part d’usufruit. Les héritiers, qui disposeront de la nue-propriété du bien, seront redevables de l’IFI sur la quote part que représente leur nue-propriété. Ces conséquences sont fondées sur les articles 757, 1094 et 1098 du Code civil.

Il faut toutefois préciser que l’exception comporte elle-même une exception ! Nous revenons dans ce cas au principe, selon lequel l’usufruitier paye l’IFI sur la valeur du bien en pleine propriété. Cette exception, c’est l’hypothèse d’une donation entre époux, effectuée dans le cadre de l’article 1094-1 du Code civil. L’exception n’en est pas vraiment une, puisque s’il y a donation, c’est que le bien n’entre pas dans la succession ! On parlera donc simplement d’un cas particulier.

La vente avec réserve d’usufruit

Ensuite, la seconde exception concerne la vente du bien immobilier avec réserve d’usufruit. Vous le savez, un propriétaire peut vendre son bien immobilier en indiquant dans le contrat de vente qu’il s’en réserve l’usufruit. Dans ce cas, pendant le reste de sa vie ou une durée déterminée dans le contrat, le vendeur peut continuer à habiter et à utiliser le bien, à en tirer des loyers et à administrer ce dernier. Dans ce cas très précis, l’usufruitier, ancien propriétaire du bien, ne déclare et paye l’IFI que sur la valeur de l’usufruit. Le nouveau propriétaire du bien, qui n’en a pas encore la libre disposition, déclarera et paiera l’Impôt sur la Fortune Immobilière sur la quote-part de sa nue-propriété. Afin de bénéficier de cette exception, l’acquéreur ne doit pas être l’une des personnes mentionnées à l’article 751 du Code civil, qui vise un cadre familial.

Les dons ou legs aux personnes morales de droit public

Enfin, troisième et dernière exception : les dons ou legs au profit d’une personne morale de droit public. Lorsque le donateur d’un bien immobilier soumis à l’IFI en fait la donation ou un legs à l’Etat, un département, une commune, un établissement public ou d’autres personnes de droit public visées par la Loi de Finance, il peut s’en réserver l’usufruit. Comme dans le cas précédent, cette réserve d’usufruit lui permet d’habiter dans le bien jusqu’à son décès, et d’administrer ce dernier, notamment d’en tirer des loyers. Dans ce cas précis, l’usufruitier (ancien propriétaire) ne déclarera et ne paiera l’IFI que sur la part d’usufruit qu’il possède.

Comment calculer la valeur du bien immobilier ?

Malgré la suppression de l’ISF, la Loi de Finance 2018 qui prévoit la mise en place de l’IFI laisse de belles perspectives aux propriétaires qui souhaitent voir leurs biens immobiliers démembrés. Cela leur permet ainsi de céder la propriété immobilière de leur bien, et donc de tirer les bénéfices d’un investissement immobilier, tout en générant des revenus complémentaires, en organisant par exemple la location meublée du bien.

Tout au long de cet article, nous avons évoqué la valeur du bien en pleine propriété et la valeur du bien en usufruit. Comment calculer ces valeurs ? Ces dernières dépendent tout simplement de l’âge du propriétaire du bien. Elles s’expriment en pourcentage, et permettent de déterminer la valeur économique du bien immobilier.

Vous retrouverez ces dernières dans le tableau suivant :

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue propriété
< 21 ans 90% 10%
< 31 ans 80% 20%
< 41 ans 70% 30%
< 51 ans 60% 40%
< 61 ans 50% 50%
< 71 ans 40% 60%
< 81 ans 30% 70%
< 91 ans 20% 80%
> 91 ans 10% 90%

 

Vous avez désormais tous les outils nécessaires pour calculer l’impact de l’IFI sur le démembrement de propriété de votre bien immobilier. N’hésitez pas à retrouver nos autres conseils sur notre blog afin d’optimiser votre patrimoine immobilier et développer la rentabilité de vos investissements.